Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Met de nieuwe wet hoopt het kabinet om huren weer betaalbaar te maken en verhuurders ertoe te bewegen een huur te vragen die past bij de kwaliteit van de woning. In vogelvlucht zal in dit artikel worden ingegaan op de gevolgen van deze nieuwe wet.
Voor de liefhebbers wordt overigens ook verwezen naar het artikel over de Wet vaste huurcontracten, die huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm probeert te maken in de huurmarkt. Ook deze wet is ingegaan op 1 juli 2024.
Het woningwaarderingsstelsel en de ‘middenhuur’
Zoals gezegd gaat per 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur in. De wet beoogt wijzigingen aan te brengen op het woningwaarderingsstelsel. Kort gezegd is het woningwaarderingsstelsel het systeem in Nederland waarmee een redelijke huurprijs dient vast te worden gesteld voor een huurwoning.
Dit stelsel kenden we tevens al een langere tijd in de ‘sociale huur’ (huurwoningen met een maximale kale huurprijs van € 879,66 in 2024), waarin het woningwaarderingsstelsel al directe werking had. Zo kunnen huurders in de sociale sector die menen dat ze te veel huur betalen, de Huurcommissie verzoeken om de (aanvangs)huurprijs vast te stellen. Verhuurders in de vrije sector (niet zijnde sociale huur) waren veelal vrij om zelf de huurprijs te bepalen van de huurwoning.
De Wet betaalbare huur creëert, naast de ‘sociale’ en de ‘vrije’ sector een derde categorie, te weten de ‘middenhuur’: woningen met een huurprijs van € 879,67 tot en met € 1.157,95. Voortaan geldt voor deze laatste categorie ook dat de huurprijs afhankelijk is van de kwaliteit van de woning, mits het een huurovereenkomst betreft die is afgesloten op of na 1 juli 2024.
Voor huurders
Voor huurders die op en vanaf 1 juli 2024 huren, betekent dit dat ook zij, net als huurder in de sociale sector, recht hebben op huurprijsbescherming. De verhuurder mag niet meer huur vragen dan op basis van het woningwaarderingsstelsel is toegestaan. Doet de verhuurder dat toch, dan kan men onder andere de Huurcommissie inschakelen. Men kan de huurcommissie inschakelen over geschillen omtrent:
- de maximale huurprijs;
- huurverhoging;
- onderhoud en gebreken aan de woning;
- afrekening van servicekosten.
Indien u een huurberekening wenst te maken om uw huurprijs te controleren, dan kan dit door middel van de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
Indien u momenteel een huur betaald van meer dan € 879,66 (de zogeheten liberalisatiegrens), maar u vermoed dat u eigenlijk te veel huur betaald, dan kunt u de aanvangsprijs in sommige gevallen laten toetsen door de Huurcommissie. Dit kan bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in de eerste 6 maanden na de datum van afsluiten van de huurovereenkomst of bij een tijdelijke huurovereenkomst binnen de looptijd van (maximaal) 2 jaar tot een half jaar na het aflopen ervan.
Indien u de aanvangsprijs niet meer kunt toetsen en u constateert dat u al voor 1 juli 2024 een vrijesector-huurprijs betaalt, maar uw huurprijs valt volgens de Huurprijscheck in de sociale sector, dan is de verhuurder verplicht om binnen 1 jaar na de nieuwe wet de huurprijs aan te passen. Past de verhuurder de huurprijs niet aan, dan kunt u vanaf 1 juli 2025 een procedure huurverlaging op grond van de puntentelling starten.
Voor verhuurders
Zoals hiervoor uiteengezet geeft het woningwaarderingsstelsel aan hoeveel punten een huurwoning krijgt. Voortaan bepaalt het aantal punten in de sectoren sociale huur én middenhuur de maximale huurprijs. Voor de vrije sector geldt er nog altijd geen maximale huurprijs.
Het woningwaarderingsstelsel is met de invoering van de Wet betaalbare huur ook verder gemoderniseerd. Op sommige onderdelen worden er meer of juist minder punten toegekend. Zo wordt in het nieuwe stelsel de WOZ-waarde, de buitenruimte, opslag rijksmonumenten en beschermd dorps- en stadsgezichten en het energielabel anders meegewogen. Nieuw is bijvoorbeeld dat bij een laag energielabel een zelfstandige woonruimte zelfs minpunten kan krijgen (de zogenaamde ‘tochtkorting’).
Daarnaast moet u zich er bewust van zijn dat voor nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024 een nieuwe sector is gecreëerd, te weten de middenhuur. Ook deze huurders hebben recht op huurprijsbescherming en kunnen voor diverse conflicten terecht bij de Huurcommissie.
Wat ook niet onbelangrijk is; vanaf de invoering van de wet gaan de legestarieven omhoog. Dat zijn de kosten die u verschuldigd bent voor een procedure waarin u in het ongelijk wordt gesteld. Dit tarief stijgt, indien u vaker in het ongelijk wordt gesteld. Het legestarief stijgt naar € 500,00, voor een eerste keer, € 700,00 voor de tweede keer, € 1.400,00 voor een derde keer en voor de vierde en elke daaropvolgende procedure een bedrag van € 1.750,00.
Ook zijn verhuurders vanaf 1 januari 2025 verplicht om bij elke nieuwe huurovereenkomst de puntentelling van de woning in kwestie bij te voegen. Deze puntentelling kan worden gemaakt op Huurprijscheck.
Lamers Tielemans Advocaten adviseert verhuurders nu al om ervaring op te doen met de puntentelling die vanaf 1 januari 2025 verplicht wordt voorgeschreven.
Iets om rekening mee te houden is dat vanaf 1 januari 2025 gemeentes ook kunnen ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen, door middel van het opleggen van een geldboete.
Ten slotte kunnen in de nieuwe huurovereenkomst vanaf 1 juli 2024 huurders in de sectoren sociale huur, middenhuur en de vrije sector altijd terecht bij de Huurcommissie voor een bindende uitspraak over de jaarafrekening.
Relevantie voor de praktijk
Het wetsvoorstel is vanuit de zijde van de huurder toe te juichen, omdat er een betere regulering komt van de huurprijs in de middenhuur. Ook dient de verhuurder vanaf 1 januari 2025 transparanter te communiceren met betrekking tot de huurprijs, doordat deze een puntentelling toe dient te voegen. Ook voor diverse conflicten kunnen huurders in de sector middenhuur terecht bij de (laagdrempelige) Huurcommissie.
Voor de verhuurder is de nieuwe wet mogelijk alweer een negatieve ontwikkeling in de huurmarkt, na de verregaande aanscherping van het huurrecht door middel van de Wet goed verhuurderschap, de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur, omdat de contractsvrijheid verder wordt beperkt in de middenhuur en ook deze sector voor veel conflicten naar de (laagdrempelige) Huurcommissie kan. Dat de legestarieven daarmee ook nog eens zijn gestegen, maakt verhuur risicovoller en potentieel minder lonend.
Zekere als startende verhuurder doet u er daarom goed aan om u vooraf te laten adviseren door Lamers Tielemans Advocaten, alvorens uw vastgoed te verhuren.
Hoe dan ook; op voorzet van de Eerste Kamer is besloten dat de evaluatie van de nieuwe Wet betaalbare huur zal worden vervroegd naar 3 jaar na inwerkingtreding. Op dat moment zal worden bezien of de wet daadwerkelijke een reële huurprijs heeft gerealiseerd aan de hand van de kwaliteit van de woning, of dat het aanbod van huurwoningen juist nog verder is afgenomen. Temeer, omdat er eerder nog kritische geluiden waren over de Wet betaalbare huur.
Heeft u nog vragen over dit artikel? Of wenst u informatie te ontvangen wat de (mogelijke) gevolgen voor u zijn? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met de advocaten van Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.