Naar verwachting zal per 1 juli 2024 het aangenomen wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten in werking treden. Het wetsvoorstel regelt dat tijdelijke huurovereenkomsten – in beginsel – worden afgeschaft. Dit zou er voor moeten zorgen dat er meer woonzekerheid ontstaat voor huurders, omdat zij meteen aanspraak maken op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor specifieke doelgroepen is er een uitzondering gemaakt. In volgelvlucht zal in dit artikel worden ingegaan op dit aangenomen initiatiefwetsvoorstel.
Tijdelijke huurovereenkomsten – Wet doorstroming huurmarkt
Om de Wet vaste huurcontracten goed te begrijpen, is het relevant om stil te staan bij de historie, waaronder de Wet doorstroming huurmarkt 2015.
Met ingang van 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 volledig in werking getreden. Deze wet introduceerde de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woningen.
De gedachte achter deze wet was dat de tijdelijke huurovereenkomsten zouden zorgen voor een betere doorstroming en meer aanbod aan huurwoningen. Het uitgangspunt was daarbij ook dat de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de norm zouden blijven. Bij de tijdelijke huurovereenkomsten konden huurders bij het aflopen van de overeenkomst niet (zomaar) een beroep doen op huurbescherming.
In juli 2021 is de wet geëvalueerd en is de kamer geïnformeerd. Uit de evaluatie bleek dat er niet goed vastgesteld kon worden of de wet tot de gewenste doorstroming van de huurders in de huurmarkt heeft geleid. Wel kon worden vastgesteld dat met name in de grote steden veel meer tijdelijke huurovereenkomsten werden aangeboden, maar dat ook de binding met de wijk en daardoor de leefbaarheid afnam.
Ook ziet ons kantoor daarbij in de praktijk met regelmaat dat een tijdelijke huurovereenkomst niet omgezet werd naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zonder dat daar een goede reden voor was (of bijvoorbeeld als de huurder klaagde over gebreken / de aanvangshuurprijs). In die zin nam de bescherming van huurders af en had het in zekere zin ook een ‘chilling effect’ op de huurbescherming.
De evaluatie resulteerde erin dat op 16 mei 2023 de tweede kamer heeft ingestemd met de Wet vaste huurcontracten, welke op 14 november 2023 ook is aangenomen door de eerste kamer.
Het initiatiefvoorstel Wet vaste huurcontracten
Met de nieuwe Wet vaste huurcontracten worden huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm, zodat huurders beter worden beschermd. Tijdelijke huurovereenkomsten die worden gesloten na de ingangsdatum kunnen niet meer van rechtswege eindigen, maar in beginsel enkel door wederzijds goedvinden, ontbinding of door opzegging op basis van één van de in de wet genoemde limitatieve opzeggingsgronden. Kortom, huurders genieten meteen huurbescherming.
In bijzondere gevallen blijft het echter wel mogelijk om nog tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden. Denk hierbij aan:
- Huurovereenkomsten in de zin van de Leegstandswet (huurovereenkomst ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand, een vergunning is daarbij nodig);
- Verhuur welke naar haar aard van korte duur is (bijvoorbeeld een vakantiewoning);
- Huurovereenkomst voor een bepaalde doelgroep (studenten, jongeren, promovendi, ouderen en gehandicapten);
- Tussenhuur (ook wel diplomatenclausule in de praktijk genoemd).
De nieuwe wet regelt voorts dat verhuurders bepaalde groepen huurders een tijdelijke huurovereenkomst kunnen aanbieden. Deze groepen staan vermeld in een afzonderlijke regeling (AMvB), genaamd het ‘Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten’.
De uitzondering gaat op voor de volgende groepen:
- studenten;
- huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
- urgent woningzoekenden;
- huurders met wie de verhuurder een tweede kans contract aangaat (huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte);
- wezen en nabestaanden;
- gescheiden ouders;
- huurders die werken op de Waddeneilanden;
- vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn op definitieve huisvesting.
Uitbreiding van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’
Indien een verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, dan dient hij daarvoor een in de wet genoemde limitatieve opzeggingsgrond te hebben. Eén van de al bestaande gronden in opzeggen in verband met ‘dringend eigen gebruik’ (denk hierbij aan de woning zelf bewonen of dringend slopen/renoveren zonder dat de huursituatie kan voortbestaan).
De nieuwe Wet vaste huurcontracten verruimt de mogelijkheden die de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ heeft. Onder eigen gebruik wordt dan mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad (ouder-kind) van de verhuurder, indien uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Kortom, de verhuurder kan de woning als het ware ‘reserveren’ voor een ouder/kind, zolang hij dit maar vooraf uitdrukkelijk overeenkomst met de huurder.
Ten slotte introduceert de wet een uitbreiding in de situatie als twee personen met een koopwoning besluiten om samen te gaan wonen de vrijkomende koopwoning tijdelijk willen verhuren (het ‘proefsamenwonen’). Als het samenwonen dan een succes is, kan de verhuurder de huurovereenkomst voor zijn eigen woning opzeggen om deze in de verkoop te zetten .
Relevantie voor de praktijk
Het wetsvoorstel is vanuit de zijde van de huurder toe te juichen, omdat de huurder vanaf de ingangsdatum van de wet meteen huurbescherming toekomt, zonder dat hij/zij in onzekerheid verkeerd over de vraag of de huurovereenkomst wordt verlengd. Ook kan dit er voor zorgen dat huurders sneller genegen zijn om te acteren op een te hoge (aanvangs)huurprijs of achterstallig onderhoud in de woning (het ‘chilling effect’ neemt daarmee dus af).
Vanuit de zijde van de verhuurder bezien is de nieuwe wet (alweer) een negatieve ontwikkeling in de huurmarkt, omdat de flexibiliteit van de tijdelijke huurovereenkomst komt te vervallen. Verhuurder kunnen als het ware geen ‘proefperiode’ meer hanteren om te zien ‘wat voor vlees ze in de kuip’ hebben als ze een nieuwe huurder nemen. Zeker voor kleinere verhuurders (zoals particuliere verhuurders) is deze ontwikkeling onwenselijk, omdat zij veelal een moeizame en kostbare procedure zullen moeten doorlopen als ze tot een gewenste beëindiging van de huurovereenkomst willen komen. De uitkomst van de procedure is bovendien veelal onzeker, omdat dit vaak ook afhankelijk is van een belangenafweging welke door de rechter wordt gemaakt.
Als dit ook nog wordt afgezet tegen de ontwikkelingen van de laatste tijd, zoals de Wet goed verhuurderschap (hetgeen de gemeente mogelijkheden geeft om o.a. bestuursrechtelijk boetes op te leggen aan verhuurder) en de misschien aankomende Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 (waarin de middenhuurwoningen in het woningwaarderingsstelsel wordt gebracht), dan is het nog maar de vraag of het voor kleine huurders interessant is om onroerend goed te verhuren. Laat u daarom te allen tijden vooraf goed informeren over uw rechten en plichten!
Heeft u nog vragen over dit artikel of wenst u informatie te ontvangen wat de (mogelijke) gevolgen voor u zijn? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515.