Ons kantoor krijgt met regelmaat de vraag of iemand het medehuurderschap kan verkrijgen of de huur kan voortzetten na het overlijden van de huurder. In ons eerdere artikel hebben we het verkrijgen van medehuurderschap al besproken. In dit artikel wordt in vogelvlucht de mogelijkheden tot voortzetten van de huur besproken, alsmede de bijzondere regeling voor weeskinderen.
Wat is voortzetten van de huur?
In de situatie dat de huurder komt te overlijden is het met regelmaat de vraag of degene die achterblijft de huur kan voortzetten. Indien niemand de huur voortzet, komt de huurovereenkomst in principe ten einde aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Soms is er echter sprake van personen, mede bewoners van de woning in kwestie, die de huurovereenkomst kunnen voortzetten, hetgeen steeds afhankelijk is van de positie van de desbetreffende bewoner. Indien de andere persoon zelf partij is bij de huurovereenkomst, dan zet hij/zij de huurovereenkomst alleen voort.
Welke personen kunnen de huur voortzetten?
Indien de huurder hoofdverblijf had met zijn of haar echtgenoot of geregistreerd partner, dan zet diegene ingevolge de wet automatisch de huur voort op grond van artikel 7:266 van het Burgerlijk Wetboek. De wettelijke medehuurder heeft immers zelfstandige huurrechten en kan in die zin de huurovereenkomst voortzetten ingevolge artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek.
Indien de huurder samenwoonde met een persoon die niet een echtgenoot, geregistreerd partner of contractuele medehuurder betreft, is de situatie ingewikkelder. Deze huurder heeft immers in beginsel geen zelfstandige huurrechten. Meestal moet diegene dan ook binnen 6 maanden na het overlijden van de huurder de huurwoning verlaten. Indien men toch gebruik wil blijven maken van de woning, is het belangrijk om de verhuurder na het overlijden te verzoeken om de huur voort te mogen zetten .
Wat als de verhuurder niet akkoord gaat?
Als de verhuurder niet akkoord gaat met het verzoek om de huur voort te zetten, dan kan de rechter worden verzocht om de huur ook na de oorspronkelijke zes maanden voort te zetten. Deze vordering moet wel binnen zes maanden na het overlijden van de huurder worden ingediend. Wel gelden er een aantal voorwaarden, zoals:
- Er was sprake van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ tussen diegene die de huur voort wenst te zetten en de overleden huurder;
- Diegene die de huur voort wenst te zetten moet voldoende waarborg bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur;
- Diegene die de huur voort wenst te zetten dient een huisvestingsvergunning te kunnen krijgen als die in de desbetreffende gemeente vereist is.
In de praktijk is er met regelmaat discussie over de vraag of er sprake is van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’, hetgeen weer kan worden onderverdeeld in de voorwaarden ‘gemeenschappelijke huishouding’ en ‘duurzame huishouding’.
Voor een gemeenschappelijke huishouding gaat de jurisprudentie ervan uit dat er moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. De inwoner zal daarbij concrete feiten moeten aanvoeren, waaruit de ‘gemeenschappelijkheid’ blijkt. Denk hierbij aan de grootte van de woning en de manier waarop de bewoners feitelijk de woning gebruiken. Ook is het van belang om te bekijken hoe de bewoners de kosten van de huisvesting en/of kosten van het levensonderhoud hebben geregeld. Ook kan er worden gekeken naar de verdeling van het huishouden, waarbij er sprake moet zijn van een zekere wederkerigheid.
Voor een duurzame huishouding is vereist dat dat de bewoners een zekere ‘verwachting over de toekomst’ hebben, waarbij het samenwonen langdurig is bedoeld voor onbepaalde tijd. In de jurisprudentie wordt daarbij bijvoorbeeld vaak aangenomen dat het samenwonen tussen ouders en kinderen ‘naar zijn aard’ niet duurzaam zijn, maar aflopend. Kinderen verlaten immers – meestal – te zijner tijd het ouderlijk huis. Er zijn echter ook in deze situatie bijzondere omstandigheden mogelijk die maken dat er sprake is van een duurzaam huishouden. Het is daarom ook steeds afhankelijk van alle omstandigheden van het geval of het samenwonen al dan niet duurzaam is.
Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat het nog niet altijd makkelijk is om te beoordelen of er sprake is van een gemeenschappelijke duurzame huishouding’. In deze zaken is het daarom altijd verstandig om advies in te winnen van een advocaat.
Wet huurbescherming Weeskinderen
Vanaf 1 januari 2024 is de Wet huurbescherming weeskinderen in werking getreden, hetgeen meer bescherming biedt aan jongvolwassenen wezen die achterblijven in de ouderlijke woning die wordt verhuurd door een woningbouwvereniging. In beginsel mag het kind in de woning blijven als hij tussen de 16 en 27 jaar oud is, geen andere ouder meer heeft (of aantoonbaar geen contact meer heeft voor een lange periode) en als het kind al hoofdverblijf had bij de overleden ouder(s). In principe zet het kind de huurovereenkomst voort totdat hij 28 jaar wordt, waarna de verhuurder de huur kan opzeggen, mits de verhuurder ook kan aantonen dat het kind een andere passende woonruimte zou moeten kunnen krijgen. In deze situatie is tevens in de wet een regeling opgenomen waarin de woningbouwvereniging de huur moet aanpassen naar wat het kind kan betalen (waarvan de regeling hiervan hier niet nader wordt besproken).
Relevantie voor de praktijk
Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat er mogelijkheden zijn om het de huur voort te zetten. Het voortzetten van huur, kan van belang zijn om te voorkomen dat men het gehuurde uit moet als de huurder komt te overlijden. Deze continuïteit kan van groot belang zijn in de huidige huurmarkt waar het vinden van een andere woonruimte moeilijk kan zijn.
Ook moet worden geconstateerd dat verhuurders niet altijd medewerking aan het voortzetten van de huur willen verlenen, waardoor het soms noodzakelijk is om deze vordering toch in te dienen bij de kantonrechter. Of deze vordering uiteindelijk wordt toegekend is daarna weer zéér afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval en wat naar voren wordt gebracht. Daarom is het verstandig om u hierin adequaat te laten adviseren door een advocatenkantoor met ervaring in dit soort zaken.
Heeft u nog vragen over dit artikel, of wenst u hulp bij het voortzetten van de huur? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met de advocaten van Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.