Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Met deze wet probeerde het kabinet om huren weer betaalbaar te maken en verhuurders ertoe te bewegen een huur te vragen die past bij de kwaliteit van de woning. Tegelijkertijd blijkt opnieuw uit cijfers over het tweede kwartaal van 2025 vanuit het Kadaster dat het aantal aangeboden huurwoningen afneemt, terwijl de vraag alleen maar toeneemt.
Wat is de oorzaak dat het aanbod afneemt?
Als belangrijke reden waarom voornamelijk particuliere verhuurders en grotere beleggers hun huizen van de hand doen, wordt vaak de Wet betaalbare huur genoemd. Dit is een wet die per 1 juli 2024 is ingegaan, waarbij het vaststelling van de huur nog meer wordt gekoppeld aan de woningwaarderingsstelsel.
Voorheen was dit stelsel alleen van toepassing voor ‘sociale huur’, dat wil zeggen huurwoningen met een maximale kale huurprijs van € 900,07 in 2025, maar dit stelsel is inmiddels ook van toepassing op woningen in de ‘middenhuursector’, woningen tussen 144 tot en met 186 punten met bijbehorend hogere huurprijs.
Feitelijk heeft deze wet als effect gehad dat verhuurders niet meer vrij zijn in het bepalen van de huur in deze sector. Dit kan uiteraard effect hebben op de huuropbrengsten en daarmee het rendement voor de belegger. Er wordt dan ook geconstateerd dat het aantal aangeboden huurwoningen afneemt. Meer informatie over deze wet is te vinden in ons eerdere artikel.
Ook andere ontwikkelingen op de huurmarkt kunnen ervoor zorgen dat het aanbod afneemt, denk hierbij aan de aanpassingen in de fiscaliteit zoals beperking van de renteaftrek, verhoging van overdrachtsbelasting en ontwikkelingen in het box 3-stelsel. Ook wordt vaak gewezen op de Wet vaste huurcontracten die per tevens op 1 juli 2024 is ingegaan. Met deze wet zijn de mogelijkheden om tijdelijke contracten aan te bieden ingeperkt, zodat huurders meer woonzekerheid hebben. Tegelijkertijd heeft dit ervoor gezorgd dat verhuurders daardoor minder flexibiliteit hebben om te kiezen hoe zij hun huurwoningen verhuren. Meer informatie over deze wet is te vinden in ons eerdere artikel.
Maatregelen
In het voorjaar kondigde de demissionaire minister Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening al aan maatregelen aan om het verhuren weer aantrekkelijker te maken.
Zo werd allereerst voorgesteld om de WOZ-waarde zwaarder mee te laten wegen. Momenteel vallen huurwoningen terug naar 186 punten en een maximale huurprijs van € 1184,82, de bovengrens van de middenhuur, als de punten voortkomend uit de WOZ-waarde meer dan 33% van het puntentotaal van de woning uitmaken, bijvoorbeeld bij een huurwoningen met 200 punten, waarvan 80 als gevolg van de hoogte van de WOZ-waarde. Hierdoor is er sprake van een terugval in de maximale huurprijs. Als gevolg daarvan werd geconstateerd dat veel particuliere verhuurders van voornamelijk woningen in stedelijke gebieden, waar de WOZ-waarde doorgaans hoger is, minder verhuurde.
De demissionaire minister wil dit voorkomen door bovenop de huurprijs conform het woningwaarderingssysteem nog een prijsopslag toe te voegen, zodat dit type huurwoningen wel in het gereguleerde segment (middenhuur) blijft, maar er wel een opslag kan worden gevraagd die past bij de hogere WOZ-waarde. Dit zou in het voorgenoemde voorbeeld een huurprijs zijn van maximaal € 1.277,55.
Verder wil de demissionaire minister de minpunten voor het ontbreken van enige vorm van buitenruimte, privé of gedeeld, schrappen. In het huidige systeem geldt een reductie van 5 punten, als deze ruimte er niet is, hetgeen neerkomt op ongeveer € 33,00 per maand.
Geconstateerd werd dat voornamelijk particuliere verhuurders verhuren in stedelijke gebieden in de bestaande bouw, waar het lang niet altijd mogelijk is buitenruimte te realiseren. Daardoor werden zij vaak geconfronteerd met deze minpunten. Bovendien worden deze minpunten ook niet nodig geacht, omdat er ook al punten werden toegekend als de buitenruimte aan bepaalde eisen voldoet en in die zin wordt het dus ook al beloond om buitenruimte te realiseren.
Ook stelt de demissionaire minister voor om kleine rijksmonumenten zwaarder te waarderen in het woningwaarderingsstelsel, omdat deze in steden vaak populair zijn, maar dit vaak niet voldoende doorwerking heeft in de maximale toegestane huurprijs.
Ook stelt de demissionaire minister voor om de mogelijkheid van tijdelijke huurovereenkomsten voor studenten uit te breiden. Momenteel mogen alleen studenten die verhuizen naar de stad waar ze gaan studeren een tijdelijke huurovereenkomst krijgen. Dit geldt dus niet voor studenten die al in de stad wonen, waardoor zij in de praktijk minder kans hebben op een kamer.
Circa de helft van de studentenhuizen worden door particuliere verhuurders aangeboden, waar juist een afname van aanbod wordt geconstateerd. Daarom wordt voorgesteld om de studenten volledig aan te wijzen als specifieke groep waar tijdelijke huurcontracten mogelijk zijn.
Ten slotte wordt er op diverse fronten verlichtingen aangekondigd in de fiscaliteit voor verhuurders (zoals: verlaging overdrachtsbelasting en pas belasting betalen over waardestijging van de woning als deze verkocht wordt).
Op 15 juli 2025 is een gedeelte van de aangekondigde maatregelen in internetconsultatie gegaan, hetgeen liep tot 25 augustus 2025. Nadat de reacties zijn gewogen, wordt het definitieve voorstel naar de tweede kamer gestuurd. De beoogde inwerkingtredingsdatum van de aanpassingen is 1 januari 2026.
Relevantie voor de praktijk
Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat er verlichtingen worden aangekondigd voor verhuurders. Welke effecten dit zal hebben op het aanbod, op de toch al krappe huurmarkt, is nog maar de vraag.
Heeft u nog vragen over dit artikel? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met de advocaten van Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.