Een huurachterstand kan een grote impact hebben op verhuurders, vooral wanneer het gaat om langlopende betalingsproblemen. Het Nederlandse huurrecht biedt verhuurders echter diverse juridische mogelijkheden om op te treden bij een huurachterstand. Hieronder beschrijven we uw rechten als verhuurder, de wettelijke kaders, en de stappen die u kunt ondernemen om tot een oplossing te komen.
Contractuele verplichtingen van de huurder
Op grond van artikel 7:203 BW is de huurder verplicht om de overeengekomen huurprijs tijdig en volledig te betalen. Wanneer een huurder hiermee in gebreke blijft, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst ex artikel 6:74 BW. Dit kan leiden tot wanprestatie, waarna u als verhuurder gerechtigd bent juridische stappen te ondernemen.
Ingebrekestelling en verzuim
Volgens artikel 6:81 BW dient de verhuurder de huurder schriftelijk in gebreke te stellen bij een betalingsachterstand. In de ingebrekestelling dient de verhuurder de huurder een redelijke termijn te geven om alsnog aan de betalingsverplichting te voldoen. Als de huurder hieraan niet of niet tijdig gevolg geeft, raakt hij in verzuim ex artikel 6:82 BW. Het verzuim vormt de voorwaarde om verdere stappen te kunnen ondernemen, zoals bijvoorbeeld ontbinding van de huurovereenkomst.
Belangrijke aandachtspunten:
• Een ingebrekestelling is niet nodig als uit het handelen van de huurder duidelijk blijkt dat hij niet meer zal betalen (artikel 6:83 BW).
• Documenteer alle communicatie zorgvuldig, zodat u bewijs heeft voor een eventuele gerechtelijke procedure.
Ontbinding van de huurovereenkomst
Op grond van artikel 6:265 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. In het geval van een huurachterstand geldt dat deze ernstig genoeg moet zijn om ontbinding te rechtvaardigen. Volgens vaste jurisprudentie is een huurachterstand van minimaal drie maanden doorgaans voldoende om de huurovereenkomst via de rechter te laten ontbinden.
De rechter weegt bij zijn beslissing diverse factoren mee, waaronder:
• De hoogte en duur van de huurachterstand;
• Het betalingsgedrag van de huurder in het verleden;
• De gevolgen van ontbinding voor de huurder, zoals persoonlijke of financiële omstandigheden.
Ontruiming van het gehuurde
Na ontbinding van de huurovereenkomst kan de verhuurder via de rechter ontruiming van het pand eisen ex artikel 7:231 BW. Zodra de rechter deze vordering toewijst, is de huurder verplicht het pand te verlaten en kan een deurwaarder worden ingeschakeld om de ontruiming te effectueren. De kosten van de ontruiming kunnen op de huurder worden verhaald.
Schadevergoeding bij huurachterstand
Naast ontbinding en ontruiming kunt u als verhuurder aanspraak maken op schadevergoeding ex artikel 6:96 BW. Deze schadevergoeding kan bestaan uit:
• Achterstallige huurtermijnen tot aan de beëindiging van de overeenkomst;
• Eventuele leegstandsschade totdat een nieuwe huurder is gevonden;
• Kosten voor juridische bijstand, mits redelijk.
Voorkomen van conflicten: betalingsregelingen
Hoewel de wet u als verhuurder beschermt, is het raadzaam om, indien mogelijk, eerst een minnelijke oplossing te zoeken. Het aanbieden van een betalingsregeling kan voorkomen dat u direct een gerechtelijke procedure moet starten. In een betalingsregeling worden afspraken gemaakt over het inhalen van de achterstand en het betalen van toekomstige termijnen.
Let op: Het treffen van een regeling betekent niet dat u uw rechten op verdere juridische stappen verliest als de huurder zich alsnog niet aan de afspraken houdt.
Huurachterstand en redelijkheid en billijkheid
Bij een geschil kan de huurder zich beroepen op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW. De rechter kan besluiten dat ontbinding niet gerechtvaardigd is, bijvoorbeeld als de huurder een groot deel van de achterstand heeft ingelopen of als zijn persoonlijke omstandigheden zwaar wegen. Dit maakt het des te belangrijker om een goed onderbouwd dossier op te bouwen.
Als verhuurder heeft u verschillende juridische mogelijkheden om op te treden bij een huurachterstand. Het is belangrijk om zorgvuldig te werk te gaan en alle stappen conform de wettelijke eisen te doorlopen. Van ingebrekestelling tot ontruiming: elk stadium vereist een nauwkeurige voorbereiding en documentatie.
Heeft u vragen over dit artikel, of wenst u rechtsbijstand te ontvangen met betrekking tot het geschil met een huurder? Neem dan contact op met Lamers Tielemans Advocaten. Dit kan per e-mail: info@lamerstielemans.nl of telefonisch: 040-2180515. Wij helpen u graag.