Op 29 januari 2024 heeft ons kantoor een artikel gepubliceerd waarin we de ontwikkelingen waarbij kantonrechters de ‘huurverhogingsbeding’ in sommige gevallen oneerlijk achtte, waardoor het beding – mogelijk geheel – buiten toepassing werd verklaard, bespraken. Inmiddels heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag of huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn. In dit artikel staan wij hier kort bij stil.
Achtergrond
In de onderliggende zaak die aanleiding gaf tot de prejudiciële vragen aan de Hoge Raad lag een specifiek huurverhogingsbeding voor. In dit beding dat was gesloten in een huurovereenkomst voor woonruimte in de vrije sector (met een aanvangshuur vanaf € 879,66; peildatum 1 januari 2024) was overeengekomen dat de huurprijs werd verhoogd op basis van de CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI) plus een vaste dan wel maximale opslag van bijvoorbeeld 1- 5%.
Sinds medio 2023 werd door een aantal rechtbanken (ambtshalve) getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen, waarbij de rechtbanken met regelmaat tot de conclusie kwam dat het gehele huurverhogingsbeding oneerlijk was door de extra opslag bovenop de CPI. Daardoor werd het gehele huurverhogingsbeding (dus ook op basis van de CPI) buiten toepassing gelaten, waardoor er – achteraf gezien – nooit een huurverhoging was afgesproken. In januari 2024 heeft de rechtbank daarover prejudiciële vragen (daarin worden de rechtsvragen direct voorgelegd bij de Hoge Raad tijdens de procedure bij de rechtbank) gesteld aan de Hoge Raad .
Hoge Raad: niet oneerlijk
De Hoge Raad is van oordeel dat het onderdeel van de huurverhoging van de CPI (indexatiebeding) en de 1-5% extra opslag (opslagbeding) los van elkaar moeten worden gezien. Het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie en het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijging en met de waardestijging van de woning. Daarom brengt, volgens de Hoge Raad, oneerlijkheid van het opslagbeding niet automatisch oneerlijkheid van het indexatiebeding met zich mee.
In de regel zal een opslagbeding van maximaal 3% (zoals in de onderliggende zaak) volgens de Hoge Raad ook niet oneerlijk zijn. Dit kan in individuele gevallen anders zijn, als er bijkomende omstandigheden zijn. Stel dat de kantonrechter van oordeel zou zijn dat het opslagbeding wel oneerlijk is, dan is de huurprijsverhoging onterecht.
Relevantie voor de praktijk
Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat de Hoge Raad van oordeel is dat het indexatiebeding en het opslagbeding splitsbaar zijn, waardoor de oneerlijkheid van de één, niet per se de oneerlijkheid van de ander zal meebrengen. Dit schept voor de praktijk wel duidelijkheid, omdat er onder verhuurders ook vrees was dat het gehele huurverhogingsbedingen buiten toepassing zou worden gelaten. Het bijzondere daarbij is evenwel dat eerder vaak werd geoordeeld dat het beding niet ‘los’ van elkaar kan worden gezien, gelet op het Europees recht.
Daarbij is het opslagbeding van (in ieder geval) 3% (en misschien ook wel 5%) niet per definitie oneerlijk. ‘Bijkomende omstandigheden’ kunnen dit echter weer anders maken, waarbij niet meteen duidelijk is wat deze omstandigheden zouden kunnen zijn. Dit onderdeel blijft dus ook na de beantwoorden van de prejudiciële vragen dus onduidelijk.
Niettemin is het vanuit het oogpunt van verhuurders prettig om te bezien dat een algehele buiten toepassing laten van het huurverhogingsbedingen (met alle gevolgen van dien) voorlopig van de baan is.
Heeft u nog vragen over dit artikel? Of wenst u informatie te ontvangen over het huurverhogingsbeding? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met de advocaten van Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.