Vaak is in de algemene voorwaarden bij een huurovereenkomst een contractueel beding opgenomen op grond waarvan de verhuurder (meestal jaarlijks) de huur kan verhogen. Dit wordt in de praktijk ook wel het ‘huurverhogingsbeding’ genoemd. Voor de verhoging van de huur richting consumenten gelden daarvoor strenge eisen. Als aan deze eisen niet wordt voldaan, dan kan een dergelijke bepaling als oneerlijk tegenover de consument-huurder worden gezien, waardoor het beding – mogelijk geheel – buiten toepassing wordt verklaard. Deze situatie heeft zich recent voorgedaan bij de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2023:2420).
De uitspraak van de rechtbank Amsterdam
In de zaak die voorlag bij de rechtbank Amsterdam, huurde een huurder sinds 1 juli 2021 een kamer. Voor deze kamer was een totaalbedrag van € 575,00 overeengekomen, dat steeds bij vooruitbetaling moest worden voldaan. Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is er een achterstand ontstaan, waardoor de verhuurder naar de rechter is gegaan met het verzoek om de huurovereenkomst te ontbinden en de kamer te ontruimen.
Ook vorderde de verhuurder in de procedure de huurachterstand ad € 4.420,00. De verhuurder legde aan zijn vordering ook ten grondslag dat de huurprijs sinds 1 maart 2022 was verhoogd naar € 625,00 per maand, ingevolge het huurverhogingsbeding.
De rechtbank stelt voorop dat het huurverhogingsbeding een algemene voorwaarde is, die geldt tussen een professionele verhuurder en een consument-huurder. Gelet daarop onderzoekt de rechtbank ambtshalve (dus uit zichzelf) of het huurverhogingsbeding mogelijk oneerlijk is ten opzichte van de consument-huurder. Daarvoor staat de vraag centraal of een contractuele bepaling het evenwicht van rechten en plichten in de huurovereenkomst in aanzienlijke mate verstoort ten nadele van de consument-huurder (hetgeen weer voortvloeit uit de Richtlijn oneerlijke bedingen).
De rechtbank meent dat daarvan in dit geval sprake is.
De rechtbank overweegt dat een beding dat de wijziging van de huurprijs regelt in beginsel eerlijk is wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex (min of meer de normale inflatie) en waarbij is toegelicht hoe de verhoging van de huurprijs wordt berekend.
In de huurovereenkomst was echter ook opgenomen dat daarbovenop ook nog eens een verhoging van 5% mogelijk was (kortom: de normale inflatie + 5%). De rechtbank meende dat door deze laatste (mogelijke) verhoging het evenwicht in aanzienlijke mate was verstoord ten nadele van de consument-huurder. De conclusie was dan ook dat de huurverhogingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking kwam. Kortom, de rechtbank wees de gevorderde huurverhoging geheel af.
Inmiddels lijkt de rechtbank Amsterdam deze lijn ook in meerdere procedures door te trekken (ECLI:NL:RBAMS:2023:3124 & ECLI:NL:RBAMS:2023:4800).
De gevolgen voor de praktijk
De gevolgen voor de praktijk zijn op dit moment nog onduidelijk. Vernietiging van het huurverhogingsbeding heeft als gevolg dat de huurverhoging wellicht vanaf het moment van aanvang al niet was toegestaan, wat gevolgen kan hebben met terugwerkende kracht. Ook verliest de verhuurder na een vernietiging van het huurverhogingsbeding wellicht de mogelijkheid om de huurprijs nog te verhogen gedurende de resterende periode van de huurovereenkomst.
Dit terwijl in veel ‘standaard’ huurovereenkomsten zoals het veelgebruikte ROZ-model woonruimte ook voor de (vrije markt) een huurverhogingsbeding is opgenomen, dat bijna naadloos aansluit op het huurverhogingsbeding die de rechtbank Amsterdam nu juist niet toelaatbaar acht.
Ook is het inmiddels de vraag of een huurder misschien aanspraak kan maken op terugbetaling van in het verleden betaalde huurverhogingen. Indien een huurverhogingsbeding immers wordt vernietigd, dan is er achteraf gezien nooit sprake geweest van een huurverhoging. Huurders kunnen dan wellicht de huurverhoging terugvorderen met terugwerkende kracht. Over de reikwijdte van de mogelijke terugvordering (zogenoemde ‘verjaring’), zijn in de praktijk echter nog wel veel vragen.
Vragen aan de Hoge Raad
Omdat deze nieuwe ontwikkeling voor professionele verhuurders en consument-huurders de gemoederen bezig heeft gehouden, heeft de rechtbank Amsterdam op 11 januari 2024 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad (hoogste rechtersprekende instantie op civielrechtelijk gebied). De Hoge Raad zal een oordeel geven over de vragen die zijn gesteld en duidelijkheid scheppen voor de rechtspraktijk. Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad antwoord gaat geven op de vragen.
Advies aan verhuurders
Voor nu is het nog niet duidelijk hoe de Hoge Raad zal oordelen. Wel wordt er van uitgegaan dat een huurverhogingsbeding dat is gegrond op de consumentenprijsindex in beginsel is geoorloofd. Uit de rechtspraak van de rechtbank Amsterdam blijkt dat een huurverhogingsbeding toelaatbaar is, als er tenminste wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
- het huurverhogingsbeding moet zijn opgenomen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden;
- het huurverhogingsbeding dient de redenen op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs wordt verhoogd te vermelden;
- de verhuurder moet de huurder vóór de huurverhoging duidelijk en begrijpelijk informeren;
- bij een wijzigingsmogelijkheid aan de zijde van verhuurder, moet er een reële mogelijkheid zijn voor de huurder op de overeenkomst te beëindigen.
Het daarmee dus van bijzonder belang dat de huurder aan de hand van inzichtelijke en begrijpelijke regels de huurverhoging kan voorzien. De inhoud van het huurverhogingsbeding moet bij het aangaan van de huurovereenkomst voor de huurder duidelijk zijn en de redenen moeten ook gewichtig zijn. Ook moet vóór de huurverhoging dit duidelijk aan de huurder worden doorgegeven en moet hij een reële mogelijkheid hebben om de overeenkomst te beëindigen (zoals door middel van opzegging). Zo ontstaat er een evenwicht, dat in de rechtspraak wordt verlangd van het huurverhogingsbeding.
Ten slotte is het duidelijk dat verhuurders in huurovereenkomsten bedingen met formuleringen dat de huurprijs kan worden doorgevoerd met ‘maximaal …%’, voorlopig beter kunnen weglaten. Anders lopen verhuurders het risico op een mogelijke terugvordering van de voorgaande huurverhoging(en) en wordt mogelijk de kans ontnomen om de huurprijs überhaupt te kunnen verhogen in de toekomst.
Heeft u nog vragen over huurverhogingsbeding? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515.