In de praktijk is het onderhoud van een huurwoning vaak onderverdeeld tussen een huurder en verhuurder. Samengevat kan worden gesteld dat de verhuurder dient te zorgen voor het groot onderhoud aan de woning en dat de huurder moet zorgen voor het klein onderhoud. In de praktijk komt het toch met regelmaat voor dat de verhuurder niet voldoende onderhoud pleegt aan de huurwoning, waardoor het huurgenot in sommige gevallen ernstig wordt beperkt. In dit geval zijn er diverse mogelijkheden om de verhuurder hier op aan te spreken.
Wat is groot en wat is klein onderhoud?
Zoals hiervoor genoemd is groot onderhoud voor rekening van de verhuurder en klein onderhoud voor rekening van de verhuurder. In het geval van het onderhoud in een woonruimte is er nog een specifiek besluit waar rekening mee kan worden gehouden, namelijk het besluit kleine herstellingen. In dit besluit staat opgenomen wat in beginsel kleine herstellingen zijn die rekening voor de huurder komen. In de regel zal het ‘groter onderhoud’ dat niet voorkomt op de voorgenoemde lijst, voor rekening zijn van verhuurder.
Op Rijksoverheid is ook een overzichtelijke lijst gepubliceerd van het besluit kleine herstellingen: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-kosten-zijn-voor-de-huurder-en-welke-voor-de-verhuurder.
Wat zijn gebreken?
Het is goed om eerst stil te staan bij de vraag wat de wet nu definieert als een ‘gebrek’. De wet definieert in artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek een gebrek als volgt:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.
Het begrip ‘gebrek’ is ingevolge de wet dan ook een ruim begrip. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, en waarvan de huurder de afwezigheid niet hoefde te betwijfelen, kunnen een gebrek vormen. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Soms kan de verhuurder zelfs verantwoordelijk zijn voor overlast van de buurman/buurvrouw indien en voor zover die dezelfde verhuurder heeft. Kortom, de huurder moet het huurgenot van de woning hebben, zoals men mag verwachten.
Een gebrek en groot onderhoud, wat nu?
De wet kent verschillende mogelijkheden om tegen een nalatige verhuurder op te treden. Gelet op de omvang van dit artikel worden de belangrijkste uitgelicht, te weten: verzoeken om een (tijdelijke) huurverlaging, sommeren om het gebrek te verhelpen en het recht om het gebrek zelf te (doen laten) verhelpen en de kosten op de huurder verhalen.
Op grond van artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek kan een huurder van de verhuurder vorderen dat deze de gebreken verhelpt, tenzij dit onmogelijk is of de uitgaven hiervoor niet redelijk zijn. Dit geeft aan de huurder dus het recht om een procedure te starten om de gebreken te doen laten verhelpen, als de verhuurder nalaat dit vrijwillig te doen.
Ook is het mogelijk om op grond van artikel 7:206, derde lid van het Burgerlijk Wetboek om de gebreken zelf te (doen laten) verhelpen en de redelijke kosten die daarmee gemoeid zijn, te verhalen op de verhuurder of te verrekenen met de huurprijs. Hiervoor is het uiteraard wel belangrijk dat de verhuurder eerst in verzuim is; deze moet dus eerst zijn gesommeerd om de gebreken zelf binnen een redelijke termijn op te (doen laten) lossen.
Daarnaast kan de huurder op grond van artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek van de verhuurder vorderen dat de huurprijs wordt verminderd zolang het gebrek aan het gehuurde niet is opgelost. De vermindering moet daarbij min of meer evenredig zijn aan de vermindering van huurgenot van de huurder. Ook is het uiteraard belangrijk dat het gebrek bekend is bij de verhuurder en dat deze is verzocht om het gebrek te verhelpen. Daarbij moet de gewenste verminderding bij voorkeur wel vooraf worden gevorderd bij een kantonrechter of de Huurcommissie. Het is namelijk niet verstandig om eigenhandig de huur op te schorten, omdat dit eventueel later nadelige gevolgen kan hebben voor de huurder. Het is dan ook goed om je als huurder hier altijd eerst goed over te laten adviseren.
Sociale huur: de Huurcommissie
Voor huurders is het soms best wel een stap om zelf naar de kantonrechter te gaan. Mede daarom is er voor huurders die een sociale huurwoning huren (woningen met een huurprijs die onder de liberalisatiegrens valt; per datum artikel € 879,66) een alternatief, namelijk de Huurcommissie.
De Huurcommissie kan op verzoek van huurders in de sociale sector de huurprijs tijdelijk verlagen bij ernstige (technische) gebreken in de huurwoning. De Huurcommissie heeft ook een tool gemaakt om te beoordelen of het gebrek een huurverlaging zou kunnen rechtvaardigen.
Samengevat heeft de Huurcommissie de mogelijke gebreken onderverdeeld in drie categorieën: categorie A zeer ernstige gebreken, categorie B ernstige gebreken en categorie C overige ernstige gebreken. Afhankelijk van de categorie waarin het gebrek valt, kan de huur worden verlaagd, hetgeen zelfs kan oplopen tot een verlaging van 20% van de geldende huurprijs (bij categorie A). Per geval kan en zal de Huurcommissie het gebrek beoordelen om te bezien of dit een (tijdelijke) huurverlaging rechtvaardigt.
Belangrijk is daarbij wel dat de verhuurder eerst zelf de mogelijkheid moet worden geboden om de gebreken te herstellen. Daarom moet altijd vooraf een (onderbouwde) melding worden gemaakt bij de verhuurder over de gebreken en moet de verhuurder (volgens de Huurcommissie) minimaal zes weken de tijd krijgen om het probleem zelf op te (doen laten) lossen. Als er binnen zes weken geen actie of reactie volgt, kunt u de Huurcommissie inschakelen.
Conclusie
Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat er diverse mogelijkheden zijn om achterstallig onderhoud aan te pakken en zo het huurgenot te herstellen. Ga altijd eerst in gesprek met de verhuurder om te bekijken of er samen tot een oplossing kan worden gekomen.
Mocht dit niet lukken dat kunt u – bij sociale huurwoningen – naar de Huurcommissie of u kunt uiteindelijk naar de kantonrechter gaan om uw gelijk te krijgen.
In alle gevallen kunnen de advocaten van Lamers Tielemans Advocaten u helpen.
Wij kunnen u adviseren hoe om te gaan met het achterstallige onderhoud en wij kunnen u begeleiden bij een procedure bij de Huurcommissie of de kantonrechter. Heeft u nog vragen? Neem dan vrijblijvend contact op met Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515.