Kort geding: huurachterstand meer dan drie maanden en verhuurder afhankelijk van deze inkomsten om aan eigen verplichtingen te kunnen voldoen
Rechtbank Limburg 24 september 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:8075)
Verhuurder verhuurt op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst sinds 15 augustus 2011 aan huurder een studio (zelfstandige woonruimte). In de huurovereenkomst die partijen zijn aangegaan is bepaald dat huurder aan verhuurder een maandelijkse huurprijs is verschuldigd, welke huurprijs voor of op de eerste dag betaald moet zijn.
De huurder heeft in het verleden de huur regelmatig niet tijdig betaald en tevens bestaat er momenteel een huurachterstand. Deze huurachterstand betreft volgens verhuurder: € 415,00 aan achterstallige huur over de jaren 2013 en 2014, een deel van de maandelijkse huur over de maand juni 2015 en de totale huur over de maanden juli en augustus 2015.
Verhuurder stelt zich op het standpunt dat huurder tekort is geschoten is de nakoming van zijn verplichtingen ingevolge de huurovereenkomst. Bovengenoemde betalingsachterstand rechtvaardigt volgens verhuurder in bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde in kort geding.
Gezien het feit dat de huurder aan verhuurder te kennen heeft gegeven dat hij niet van plan is om verder te betalen, stelt verhuurder dat er sprake is van een spoedeisend belang. Eveneens voert verhuurder aan dat hij van de betalingen van huurder afhankelijk is om tot betaling van zijn eigen verplichtingen over te gaan. Verhuurder vordert bij de rechter in kort geding de ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de huurachterstand. Een en ander te vermeerderen met rentes, buitengerechtelijke kosten en de gemaakte proceskosten.
Huurder betwist de vordering van verhuurder. Volgens de huurder is er geen sprake van een huurachterstand, zoals verhuurder deze bij de rechter heeft aangevoerd. Volgens huurder bedraagt de huurachterstand over de jaren voor 2015 slechts € 300,00 en hebben partijen afgesproken dit bedrag te verrekenen met de door huurder betaalde waarborgsom. Vervolgens geeft huurder aan dat hij door zijn persoonlijke omstandigheden een aantal maanden niet in staat is geweest om de volledige huur te betalen en heeft hij hiervan mededeling gedaan aan de verhuurder en verhuurder verzocht hiermee rekening te houden. Bovendien stelt huurder een aantal (deel)betalingen contant te hebben voldaan, maar toont hiervan geen enkele kwitantie.
Krachtens artikel 6:265 lid 1 BW rechtvaardigt elke tekortkoming in de nakoming van zijn contractuele verplichting door de ene partij de (vordering tot) ontbinding van de overeenkomst door de andere partij. Aannemelijk is dan ook dat de rechter in bodemgeschil op deze gronden de ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Gezien het spoedeisend belang en de gerechtvaardigde wens van verhuurder om de studio te verhuren aan een ander persoon die wel tijdig zijn huur zal betalen (waarvan verhuurder afhankelijk is), is voldoende om te komen tot een ontruiming van het gehuurde. De huurachterstand is immers niet van geringe betekenis.
Dat de huurder wegens persoonlijke omstandigheden niet iedere maand aan zijn betalingsverplichting heeft kunnen voldoen en dat zijn hulpverleners van mening zijn dat hij baat en belang heeft bij een stabiele woon- en leefomgeving, leidt niet tot een ander oordeel van de rechter. Deze persoonlijke omstandigheden van de huurder brengen niet met zich mee – hoe betreurenswaardig ook – dat het een huurachterstand rechtvaardigt.
Verhuurt u woonruimte of bedrijfsruimte en wordt u geconfronteerd met een huurder die zijn verplichtingen niet nakomt of wilt u weten wat wij in uw situatie voor u kunnen betekenen? Neem dan geheel vrijblijvend contact op met een advocaat van Lamers Tielemans Advocaten Eindhoven. U kunt ons bereiken via telefoonnummer 040-2180515 of via het e-mailadres: info@lamerstielemans.nl