Ons kantoor krijgt met regelmaat de vraag of een verhuurder of woningbouwcorporatie terecht heeft geweigerd om mee te werken aan een woningruil. In dit artikel wordt in vogelvlucht de mogelijkheden tot het krijgen van vervangende toestemming van de kantonrechter besproken.
Wat is woningruil?
Als u uw woning wenst te ruilen met een andere huurder, bijvoorbeeld omdat u in een andere plaats wil gaan wonen, dan moet u allebei toestemming vragen aan de verhuurder. Veel professionele verhuurders en woningbouwcorporatie hebben standaardformulieren om dit aan te vragen. Verhuurders mogen daarbij voorwaarden stellen aan de woningruil met betrekking tot het aantal personen dat de woning gaat bewonen, het benodigde inkomen bij de nieuwe huurder en meer. Soms is er ook een huisvestingsvergunning nodig van de gemeente om tot een woningruil te komen.
Indien beide verhuurders akkoord zijn, dan volgen er meestal een nieuwe huurovereenkomsten, met daarin soms ook nieuwe huurvoorwaarden. In dit geval moet u de woning eerst nog opleveren aan de verhuurder, waarna de huurwoning in gebruik kan worden genomen door de nieuwe huurder. De vertrekkende huurder blijft voorts verantwoordelijk voor een eventuele huurachterstand.
Wat als de verhuurder niet wil meewerken aan de woningruil?
Als de een of beide verhuurders geen toestemming geven, kan de kantonrechter worden gevraagd om alsnog toestemming te geven voor de woningruil. Dit wordt in de praktijk de ‘indeplaatsstelling’ genoemd.
Als een vordering tot indeplaatsstelling wordt ingediend, moet de rechter een aantal voorwaarden nagaan:
- heeft de huurder een zwaarwegend belang bij de toewijzing zoals een medische reden of sociale omstandigheden?
- Kan de nieuwe huurder de huur betalen?
- Is er een huisvestingsvergunning benodigd?
- Moeten er nadere voorwaarden voor de woningruil worden verbonden, zoals bijvoorbeeld het betalen van een huurachterstand?
Een zwaarwegend belang kan bijvoorbeeld bestaan in de situatie waarin een huurder geen trappen meer kan lopen en daarom een gelijkvloerse woning zoekt.
Als de kantonrechter toestemming geeft voor de indeplaatsstelling, dan treedt u in de plaats in de rechten en plichten van de oude huurder. Hierdoor hoeft er in principe geen nieuwe huurovereenkomst te worden gesloten. De huurvoorwaarden blijven dan in principe hetzelfde, inclusief de huurprijs. Ook moet u bij een toekomstige oplevering de woning achterlaten zoals de vorige huurder de woning kreeg en zou u eventuele huurachterstanden overnemen. Het is dus verstandig om hier vooraf afspraken over te maken met de vorige huurder.
Relevantie voor de praktijk
Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat er mogelijkheden zijn om een huurwoning te ruilen. Daarvoor is het in principe wel nodig dat de verhuurders bereid zijn om hier mee in te stemmen. Indien er geen toestemming komt, kan vervangende toestemming van de kantonrechter worden gevraagd, mits u ook een zwaarwegend belang heeft, mede gelet op de contractsvrijheid van de verhuurder.
Heeft u nog vragen over dit artikel? Of wenst u hulp bij woningruil? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met de advocaten van Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.