Per 1 januari 2027 zal de Wet modernisering servicekosten in werking treden. Het wetsvoorstel beoogt, zoals de titel al doet vermoeden, het systeem van servicekosten te moderniseren. De wijzigingen moeten ervoor zorgen dat de huurders nog beter worden beschermd tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. De nieuwe wet zal gaan gelden voor huurovereenkomsten die worden gesloten vanaf 1 januari 2027. De belangrijkste wijzigingen worden in het navolgende kort toegelicht.
Limitatieve lijst van servicekosten
De belangrijkste wijzigingen worden doorgevoerd in het Besluit servicekosten. In dit besluit bestaat momenteel ook al en bevat de lijst met zaken en diensten die kunnen worden aangemerkt als servicekosten.
Vanaf de ingangsdatum van de nieuwe wet zal deze lijst worden aangescherpt en gemoderniseerd. Belangrijker nog; het besluit zal een nieuwe limitatief karakter krijgen. Alleen als de zaken en diensten die worden aangemerkt als servicekosten staan opgenomen in de limitatieve lijst, kunnen deze in rekening worden gebracht bij de huurder als zijnde servicekosten. Dit zou ervoor moeten zorgen dat het duidelijker wordt welke zaken niet en welke zaken wel in rekening kunnen worden gebracht door de verhuurder. Zo kunnen bijvoorbeeld community-overeenkomsten of digitale applicaties, zoals huismeester apps, niet meer direct in rekening worden gebracht als servicekosten.
De verwachting is wel dat het Besluit servicekosten zal gaan werken met enkele ‘open normen’, omdat de wetgever het niet mogelijk acht om alles vooraf te beschrijven. Er zal dus nog wel enige ruimte zijn, maar vanaf 1 januari 2027 zal de verhuurder de door hem/haar gemaakte kosten onder een van de genoemde categorieën moeten vallen.
Geen onderscheid meer tussen nutsvoorzieningen en servicekosten
Momenteel is er in de wet, bijvoorbeeld in artikel 7:237 lid 3 BW, een onderscheid opgenomen tussen nutsvoorzieningen (gas, water en elektriciteit) met een eigen meter en overige servicekosten. Dit onderscheid zorgde er vaak voor dat de Huurcommissie zich niet altijd (volledig) kon uitlaten over de in rekening gebrachte kosten.
Vanaf 1 januari 2027 zal voor nieuwe huurovereenkomsten (of huurovereenkomsten die onder dit stelsel worden gebracht) dit onderscheid komen te vervallen. In het nieuwe stelsel valt alles onder het begrip ‘servicekosten’. Daardoor is de Huurcommissie in het nieuwe stelsel ook niet langer beperkt in het toetsen van alle servicekosten.
Gevolgen bij het niet tijdig overleggen van een jaarafrekening
De verhuurder moet de huurder jaarlijks een afrekening van de gemaakte servicekosten toesturen. Indien de verhuurder dit niet tijdig deed, kan de huurder, na een laatste herinnering, naar de Huurcommissie om een oordeel te vragen over het in rekening gebrachte kosten.
In de procedure bij de Huurcommissie wordt de verhuurder nog een keer in de gelegenheid gesteld om een toelichting te geven op de in rekening gebrachte kosten. Deed de verhuurder dit niet, dan stelde de Huurcommissie in het huidige stelsel zelf de jaarrekening op.
Onder het nieuwe systeem zal dit niet langer (volledig) gedaan worden. Indien de verhuurder geen inzage geeft in de servicekosten, zal de Huurcommissie uitgaan van voorgeschreven normgedrag uit een ministeriële regeling. Als bovendien niet is aangetoond dat bepaalde diensten zijn geleverd, kunnen de kosten uitkomen op een lager bedrag of zelfs op nihil worden gesteld. Derhalve wordt de eis om ieder jaar een jaarafrekening te verstrekken nog belangrijker.
Collectieve zaken
Ten slotte verlaagt het wetsvoorstel een aantal drempels om een collectief verzoek in te dienen bij de Huurcommissie. Zo wordt niet langer de eis gesteld dat in een collectief verzoek minimaal 50% van de huurders wordt vertegenwoordigd. Wel moet het nog duidelijk zijn dat het gaat om een collectief verzoek, maar het drempelpercentage hoeft niet langer te worden bereikt.
Relevantie voor de praktijk
Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat de regelgeving omtrent servicekosten verder wordt gemoderniseerd, maar ook aangescherpt. Als verhuurder is het relevant om tijdig de bedrijfsvoering hierop aan te passen, zodat de (nieuwe) huurovereenkomst(en) in lijn zijn met de verscherpte regelgeving. De gemeente kan hier immers ook op handhaven.
Heeft u nog vragen over dit artikel? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.