Op 2 maart 2022 wees de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland een interessant vonnis, Rb. Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2022:786.Rb. Midden-Nederland, over de verhuur van een woning die zonder de vereiste vergunningen was gesplitst. De uitspraak is interessant omdat niet alleen de aanvangshuurprijs werd getoetst, maar de rechter ook oordeelde dat sprake was van een oneerlijke handelspraktijk, met vernietiging van de huurovereenkomst en terugbetaling van huur tot gevolg.
Feiten en omstandigheden
De verhuurder had een woning verbouwd tot twee afzonderlijke woonruimtes en verhuurde één daarvan vanaf 6 september 2018. De overeengekomen kale huur bedroeg € 949,- per maand, exclusief servicekosten. Daarnaast betaalde de huurder een waarborgsom van € 1.250,-.
De huurder verzocht de Huurcommissie om toetsing van de aanvangshuurprijs. De Huurcommissie stelde het puntenaantal vast op 83 punten en bepaalde de maximaal redelijke kale huur op € 398,97 per maand vanaf de ingangsdatum van de huur. Omdat voor het gesplitste deel geen afzonderlijke WOZ-beschikking bestond, werd uitgegaan van de minimum-WOZ-waarde.
Ondertussen trad de gemeente handhavend op wegens woningvorming zonder vergunning. De verhuurder kreeg hierbij een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom opgelegd.
Huurprijs en minimum-WOZ
De verhuurder vocht de uitspraak van de Huurcommissie aan en stelde dat het onredelijk was om de minimum-WOZ-waarde toe te passen. Volgens hem had een taxatie of aansluiting bij de WOZ-waarde van de gehele woning moeten plaatsvinden.
De kantonrechter volgde dit standpunt niet. Hij oordeelde dat het woningwaarderingsstelsel leidend is en dat het ontbreken van een passende WOZ-beschikking in dit geval voor rekening van de verhuurder komt. De huurder mag daarvan geen nadeel ondervinden. De Huurcommissie was dus terecht uitgegaan van de minimum-WOZ-waarde en de redelijke kale huur bleef € 398,97 per maand.
Oneerlijke handelspraktijk
Het meest verstrekkende onderdeel van het vonnis betreft echter het oordeel dat de verhuurder een oneerlijke handelspraktijk heeft gepleegd. De kantonrechter kwalificeerde de verhuurder als handelaar en de huurder als consument. Door de huurder niet vooraf te informeren over het ontbreken van de vereiste vergunningen, werd de indruk gewekt dat de verhuur legaal was. Dat is misleidend en valt onder de regels van afdeling 3A van titel 3 van boek 6 BW.
De huurder had de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd en de kantonrechter oordeelde vervolgens dat deze vernietiging rechtsgeldig was.
Gevolgen van de vernietiging
Na vernietiging geldt dat de overeenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan. Daardoor was de huur ook zonder grondslag betaald en diende terugbetaald te worden door de verhuurder. Het genoten woongenot kon echter niet worden teruggegeven. Waardoor de kantonrechter daarvoor een redelijke vergoeding vaststelde die verrekend mocht worden met de door de verhuurder terug te betalen huur.
De rechter achtte een vergoeding gelijk aan de contractuele huur niet passend, maar “gratis wonen” evenmin. Daarom werd de vergoeding vastgesteld op 50% van de redelijke kale huur (€ 199,49 per maand), vermeerderd met de servicekosten. Per saldo moest de verhuurder € 8.994,12 terugbetalen, exclusief rente.
Waarborgsom
Ook de waarborgsom moest worden terugbetaald. De verhuurder stelde weliswaar schade te hebben geleden, maar onderbouwde dit onvoldoende. Daarnaast was bij aanvang geen opnamestaat/check-in rapport opgesteld. De huurder werd daarom vermoed het gehuurde in dezelfde staat te hebben opgeleverd. Verrekening van de borg was derhalve niet toegestaan.
Belang voor de praktijk
Deze uitspraak laat zien dat illegale verhuur c.q. verhuur zonder de vereiste vergunningen daarvoor niet alleen bestuursrechtelijke, maar ook ingrijpende civielrechtelijke gevolgen kan hebben. Verhuur zonder vergunning kan worden aangemerkt als een oneerlijke handelspraktijk, met vernietiging van de huurovereenkomst en aanzienlijke terugbetalingsverplichtingen voor de verhuurder tot gevolg.
Heeft u als huurder te maken met (vermoedelijk) illegale verhuur, discussie over de aanvangshuurprijs, of wordt uw borg ten onrechte ingehouden? Of bent u juist verhuurder en wilt u weten hoe u risico’s rond vergunningen, informatieplichten en WWS-toetsing (WoningWaarderingStelsel) ondervangt?
Neem dan vrijblijvend contact op met Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.
[1] Rb. Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2022:786.