Al enige tijd geldt dat in beginsel de rechter een ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning zal toewijzen, als de huurachterstand inmiddels een hoogte heeft bereikt die gelijk of meer is dan drie maandtermijnen. Uit recente rechtspraak blijkt echter dat rechters ook steeds meer als voorwaarde aan de verhuurder stellen dat zij ‘sociaal verantwoordelijk incasseren’. Indien zij dit niet doen, kan dit als gevolg hebben dat de rechter uiteindelijk een gevorderde ontbinding en ontruiming afwijst.
Het systeem onder de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening
Op 1 januari 2021 is de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden. Op basis van deze wet is eveneens het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening van kracht. De wet schept verplichtingen aan de afdeling schuldhulpverlening van de gemeente (het college) om op basis van meldingen op eigen initiatief contact op te nemen met inwoners van de gemeente om te kijken of zij hulp nodig hebben met hun schulden.
In het Besluit is bepaald dat verhuurders van woningen (zowel woningbouwcorporaties als particuliere verhuurders) soms een melding moeten maken bij de gemeente met betrekking tot een huurachterstand, zodat de gemeente contact kan opnemen met de inwoner. Het doel van dit systeem is dat er vroegtijdig hulp kan worden geboden bij schuldenproblematiek, en mogelijk ontruimingen kunnen worden voorkomen.
Het sociaal verantwoordelijk incasseren
Uit de systematiek van de voorgenoemde wet volgt dat de verhuurder wordt geacht om sociaal verantwoordelijk te incasseren. Bij het sociaal incasseren met huurachterstanden wordt samen met de huurder gezocht naar een oplossing voor de betalingsproblematiek, waarbij er rekening wordt gehouden met de situatie van de huurder. Uit deze systematiek volgt de meldingsplicht die de verhuurder heeft.
Voordat een melding wordt gemaakt bij de gemeente door de verhuurder, moet de verhuurder eerst een aantal stappen doorlopen, namelijk:
- hij moet inspanning hebben geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- de huurder moet zijn gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- de verhuurder moet ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering hebben gestuurd over de betalingsachterstand;
- de verhuurder heeft in de schriftelijke herinnering aangeboden om, na schriftelijke toestemming van de huurder, de contactgegevens van de huurder aan de gemeente te sturen.
Vaak wordt ook van de verhuurder gevergd dat hij het bovenstaande uitwerkt in een brief. Indien hierop niet afwijzend wordt gereageerd, zal de verhuurder een melding moeten maken bij de gemeente, inclusief de hoogte van de achterstand.
De rol en mogelijkheden van de gemeente
Zodra de huurder in contact komt met de gemeente, kan de gemeente een plan van aanpak maken voor de schulden of (onder omstandigheden) de schuldhulpverlening weigeren. De gemeente kan daarbij voor de inwoner aan de rechtbank verzoeken om een afkoelingsperiode af te kondigen. Bij toekenning daarvan kan in deze periode, die maximaal zes maanden duurt, de huurder niet worden verplicht om de huurachterstand te voldoen. Hierdoor kan de huurder gedurende de afkoelperiode feitelijk niet worden verplicht om de – destijds bestaande – huurachterstand te voldoen. Evenmin is het dan mogelijk voor de verhuurder om zich te verhalen op de goederen (dus ook financiële middelen) van de huurder voor deze bestaande vordering(en).
Niet voldaan aan de meldingsplicht
In de rechtspraak is te zien dat rechters er tegenwoordig rekening mee houden als er geen melding is gemaakt bij de gemeente. De verhuurder heeft weliswaar nog altijd de mogelijkheid om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning te verzoeken bij de rechter, maar een dergelijk verzoek kan onder omstandigheden worden afgewezen als er geen melding is gemaakt.
Het Burgerlijk Wetboek (6:265) bepaald immers (samenvattend) dat iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst, aan de verhuurder de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Steeds vaker oordelen rechters (bijvoorbeeld: ECLI:NL:RBLIM:2022:2597 & ECLI:NL:RBROT:2022:4103) dat het nalaten van het maken van een melding aan de gemeente, een toewijzing van de ontbinding en ontruiming in de weg kan staan. Een dergelijke melding kan immers van de verhuurder gelet op de wet worden gevergd.
Relevantie voor de praktijk
Uit de voorgenoemde ontwikkeling van de rechtspraak kan worden opgemaakt dat drie maanden huurachterstand lang niet altijd voldoende is voor ontbinding en ontruiming. Van verhuurders wordt immers verwacht dat zij sociaal verantwoordelijk incasseren, en wanneer dit niet, althans niet voldoende is gebeurd, kan de rechter oordelen dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd is.
Verhuurders worden dan ook geadviseerd om rekening te houden met de informatie die zij aan de huurder moeten verstrekken per brief over de aan hem toekomende mogelijkheden om hulp te krijgen bij zijn schulden. Indien de huurder niet reageert, wordt aan verhuurder geadviseerd om een melding te maken bij de gemeente. In het geval dat de verhuurder dit nalaat, lopen zij immers het risico dat de rechter een ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd acht. Oplettendheid en zorgvuldigheid is dan ook geboden.
Heeft u nog vragen over dit artikel? Of wenst u advies over de melding die u dient te maken? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met Rutger Soetekouw van Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar Rutger@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515.