In huurovereenkomsten voor woon- en bedrijfsruimte wordt veelvuldig een bepaling opgenomen omtrent de opzegging van de huurovereenkomst. Meestal wordt afgesproken dat de huurovereenkomst dient te worden opgezegd door het versturen van een opzeggingsbrief per aangetekende post of deurwaardersexploot.
Uit een uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch blijkt dat een opzegging per aangetekende brief niet altijd voldoende is.
Casus
De huurder zegt de huurovereenkomst per aangetekende brief tijdig op. Duidelijk is bovendien dat Post NL een poging heeft gedaan deze brief te bezorgen. Bij deze postbezorging werd niemand aangetroffen door de postbode. Om die reden heeft hij een kaartje in de brievenbus gedaan met de mededeling dat hij een poststuk heeft aangeboden, niemand aantrof en de volgende dag opnieuw een poging zal doen tot bezorging. Bij de tweede bezorgpoging werd wederom niet opengedaan en daarbij heeft de postbode een afhaalbericht in de brievenbus gedaan. De brief is echter nimmer afgehaald en vervolgens retour gezonden aan de huurder.
De uitspraak
Volgens vaste rechtspraak dient de verzender, in dit geval de huurder, aan te tonen dat de opzeggingsbrief is verzonden én aangekomen.
Het hof oordeelt dat ‘dit bewijs niet kan worden ontleend aan de bestendige handelswijze van de postbode bij het aanbieden van aangetekende poststukken. Die handelswijze rechtvaardigt immers nog niet de conclusie dat het in dit specifieke geval ook zo is gegaan. Die handelswijze vormt hooguit een aanwijzing.’
Daarbij is van belang dat het onvoldoende is om aannemelijk te maken dat de opzeggingsbrief is aangeboden, maar dat moet worden bewezen dat de opzeggingsbrief, althans het afhaalbericht, de verhuurder daadwerkelijk heeft bereikt, zodat hij deze kan lezen. Hierbij acht het hof van belang dat de verzender het risico draagt dat iets fout gaat bij de postbezorging, althans dat hij niet kan bewijzen dat het goed is gegaan. Kortom in dit geval is de huurder niet geslaagd in het bewijs dat de brief de verhuurder daadwerkelijk heeft bereikt.
Gevolgen voor de praktijk
Deze uitspraak is absoluut geen vrijbrief om aangetekende stukken niet te accepteren. Ook het niet tijdig legen van de brievenbus is een omstandigheid die voor rekening van de ontvanger komt. Wel is het voor de verzender van zeer groot belang zich ervan te vergewissen of de brief/stukken daadwerkelijk (tijdig) zijn aangekomen bij de ontvanger. Bovendien lijkt deze uitspraak te pleiten voor een opzegging van de huurovereenkomst per deurwaardersexploot. Dit te meer als de opzegging last-minute is, of de ontvanger geen kantoortijden hanteert. De deurwaarder laat immers altijd een exemplaar achter in de brievenbus als niet wordt opengedaan, waardoor geen onduidelijkheid is over de ontvangst van de stukken.
Bent u met bovenstaande geconfronteerd en wilt u weten wat wij in uw situatie voor u kunnen betekenen? Neem dan geheel vrijblijvend contact op met een van de advocaten van Lamers Tielemans Advocaten. Wij staan u graag bij! Mail hiervoor naar tamara@lamerstielemans.nl of bel met 040-2180515.