Wat kan je als huurder doen als het gehuurde bedrijfspand of de gehuurde woning gebreken vertoont, bijvoorbeeld omdat het dak lekt of omdat er ongedierte in het pand zitten? In de praktijk komt het veelvuldig voor dat de huurder zelf beslist geen huur meer te betalen, dit is opschorting van huur. Vervolgens zal de verhuurder veelal de huurder dagvaarden vanwege een huurachterstand. Wat kan hierin wel en wat kan niet?
Het gerechtshof Den Haag heeft in een recente uitspraak nog eens uitgelegd hoe het werkt. (Gerechtshof Den Haag 22 juli 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:2304) Een van de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder is dat hij/zij huurgenot verschaft aan de huurder, en de belangrijkste verplichting van de huurder is dat hij/zij de huurpenningen tijdig voldoet. In beginsel is de verhuurder gezien bovenstaande dus verplicht om gebreken aan het gehuurde op verzoek van de huurder op te heffen. Wanneer de verhuurder in gebreke blijft ten aanzien van het oplossen van de gebreken, kan de huurder de betaling van de huurpenningen opschorten. De huurder kan het opschorten van de huur gebruiken als pressiemiddel. In beginsel dient de huurder wel voorafgaand te melden aan de verhuurder dat hij/zij over zal gaan tot opschorten van de huur. Echter indien de verhuurder in voldoende mate op de hoogte is van de gebreken, zodat hij tot actie kan overgaan, is een voorafgaande melding niet vereist. De Hoge Raad heeft in 2002 bepaald dat de huurder ook pas voor het eerst in een gerechtelijke procedure een beroep op opschorting kan doen. Als verhuurder kun je dus in een procedure worden overvallen met een opschortingsverweer van de huurder.
Zoals hierboven reeds vermeld, is opschorting een pressiemiddel. Dit leidt dan ook enkel tot uitstel van betaling en niet tot afstel! Dit in tegenstelling tot een vordering tot huurprijsverlaging op grond van artikel 7:207 BW. Dit betekent dat de huurder direct na het verhelpen van de gebreken, de opgeschorte huurpenningen aan de verhuurder dient te voldoen. Wanneer de huurder dit niet doet, leidt dit tot een huurachterstand welke afhankelijk van de hoogte van de huurachterstand voldoende grond kan vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst.
Bovendien moet de opschorting van de huurpenningen op grond van artikel 6:262 lid 2 BW in redelijke verhouding staan tot de gebreken aan het gehuurde. In de zaak die diende bij het gerechtshof Den Haag had de huurder de helft van de huurpenningen opgeschort vanwege de aanwezigheid van ongedierte in het pand. Het hof vond dat in dit geval de opschorting van de helft van de huur niet in redelijke verhouding stond. Ook hier geldt wederom dat het te veel aan opgeschorte huurpenningen, als huurachterstand kan worden gekwalificeerd.
Partijen kunnen bij overeenkomst tot bepaalde hoogte afwijken van het algemene huurrecht. Het is daarom van belang om na te gaan welke bepalingen op uw situatie van toepassing zijn. Indien u vragen heeft over gebreken, opschorting van huur of huurprijsvermindering en kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen met een advocaat van Lamers Tielemans Advocaten Eindhoven voor meer informatie, zodat u weet waar u aan toe bent. Email naar info@lamerstielemans.nl of bel 040-2180515.