In de praktijk komt het regelmatig voor dat een huurder een laatste kans krijgt om zijn gedrag te verbeteren. Dit speelt met name bij bijvoorbeeld overlast gevend gedrag, vervuiling van de woning of hoarding. De gemaakte afspraken worden vaak vastgelegd in een allonge of ‘laatste kans’ overeenkomst.
Toch betekent zo’n laatste kans niet automatisch dat de huurovereenkomst bij een volgende tekortkoming direct wordt ontbonden. De rechter blijft toetsen aan artikel 6:265 BW en kijkt daarbij naar alle omstandigheden van het geval.
Laatste kans niet doorslaggevend
Uit rechtspraak blijkt dat een schending van een laatste kans overeenkomst niet zonder meer tot ontbinding leidt. In een zaak bij het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2018:2672) werd geoordeeld dat ontbinding niet gerechtvaardigd was, ondanks het niet naleven van afspraken. De rechter maakt dus altijd een zelfstandige afweging en kan op grond van redelijkheid en billijkheid tot een ander oordeel komen, bijvoorbeeld omdat de tekortkoming van geringe aard is of er nog geen sprake is van verzuim.
Herhaald gedrag leidt sneller tot ontbinding
Wanneer een huurder meerdere kansen heeft gehad en toch blijft tekortschieten, wordt ontbinding eerder aangenomen. Dat blijkt onder meer uit uitspraken van de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2020:5139) en de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2014:1722). In dergelijke gevallen weegt mee dat de verhuurder voldoende gelegenheid heeft geboden tot verbetering.
Ernst van de situatie
Bij hoarding en als gevolg daarvan brandgevaar speelt de ernst van de situatie een grote rol. In een zaak bij de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2025:20077) bleek sprake van extreme opslag, waardoor de brandveiligheid in het geding kwam. Dit werd aangemerkt als in strijd met goed huurderschap en daardoor gerechtvaardigde ontbinding.
Hulp en verbetering
Als een huurder hulp accepteert en verbetering laat zien, kan dat juist tegen ontbinding pleiten. In een zaak bij de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2025:5439) kreeg de huurder nog een laatste kans en werd de zaak aangehouden. Ook komt het voor dat de rechter kiest voor een voorwaardelijke ontbinding, zoals bij de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2024:5456). Daarbij volgt ontbinding pas als afspraken niet worden nagekomen.
Vernietiging van spullen
In civiele zaken wordt weinig aandacht besteed aan wat er met de spullen van de huurder gebeurt. In een uitspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2025:545) is hierover wel duidelijkheid gegeven. Spullen mogen niet zomaar worden vernietigd. Er gelden verplichtingen zoals het opstellen van een proces-verbaal en het in acht nemen van een bewaartermijn. Pas als verkoop niet mogelijk is, mag vernietiging plaatsvinden.
Conclusie
Een laatste kans overeenkomst is een belangrijk instrument, maar biedt geen garantie voor ontbinding. Doorslaggevend blijft of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, ontbinding rechtvaardigt. Daarbij spelen de ernst van de situatie, het aantal geboden kansen en de bereidheid tot verbetering een centrale rol.
Heeft u nog vragen over dit artikel? Of wenst u advies over uw situatie als huurder of verhuurder? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met de advocaten van Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.