Kamers vaak onterecht als zelfstandige woning verhuurd
Op 10 november 2025 heeft het CBS in samenwerking met het Ministerie van Volksgezondheid het Jaarrapport Jeugdmonitor gepubliceerd. Hieruit is gebleken dat een groot gedeelte van de jongeren nog bij hun ouders blijft wonen en dat dit gedeelte de afgelopen jaren is toegenomen. Gebleken is dat vooral inwonende kinderen van eind twintig later uit huis gaan, wat ermee te maken heeft dat de kans op een woning in de huidige woningmarkt te vinden schaars is.
Co-living
Co-living is een moderne woonvorm waarbij een huurder een eigen kamer huurt, en gebruik maakt van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals een keuken, en deze deelt met andere huurders. Hoewel co-living een passende oplossing kan zijn voor de woningnood, blijkt in de praktijk dat verhuurders dit model regelmatig gebruiken om een hogere huur te vragen aan huurders, terwijl er juridisch gezien sprake is van een onzelfstandige woonruimte. Vaak gebeurd dit dan middels een ‘groepshuurovereenkomst’ waarin alle huurders in één huurovereenkomst worden genoemd (met regelmatige wijzigingen van de samenstelling), terwijl het feitelijk gaat om verhuur van kamer in plaats van een echte gemeenschap.
Een onzelfstandige woonruimte
In zogenoemde niet oprechte co-living of gedeelde woonvormen – waarbij bewoners een eigen kamer huren en voorzieningen delen – leven bewoners vaak langs elkaar heen. Er is geen sprake van een gezamenlijke huishouding, geen zeggenschap over nieuwe bewoners en iedereen betaalt afzonderlijk ieder zijn of haar deel van de huur. Daardoor is in juridisch geen sprake van zelfstandige woonruimte, maar van een onzelfstandige woonruimte.
Het verschil tussen een zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte
Volgens de wet is een zelfstandige woonruimte een woning met een eigen toegangsdeur en eigen essentiële voorzieningen. Sinds 1 juli 2024 (inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur) geldt bovendien dat:
- de woonruimte bewoond moet worden door maximaal twee personen, of:
- door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.
Wanneer die duurzame gemeenschappelijke huishouding ontbreekt, wordt de woning als onzelfstandig aangemerkt. Dit heeft belangrijke gevolgen voor de huurprijs: voor onzelfstandige woonruimte wordt immers het woningwaarderingsstelsel toegepast, daar waar dit bij zelfstandige woonruimte niet altijd het geval is. Huurders ontdekken in dat kader veelal helaas vaak pas laat dat zij veel te veel huur betalen.
De uitspraak
Op 9 september 2025 heeft de rechtbank van Amsterdam een uitspraak gedaan die samenhangt met het bovenstaande. In de praktijk bleek dat van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geen sprake was. De bewoners zagen elkaar nauwelijks, deelden geen gezamenlijke kosten en hadden geen enkele invloed op wie er als nieuwe huisgenoot werd geselecteerd. De samenstelling van de groep wisselde bovendien voortdurend. In een periode van drie jaar moest de huurder maar liefst elf keer een nieuwe groepshuurovereenkomst ondertekenen, telkens wanneer een andere bewoner vertrok. Dit voortdurende wisselen van medebewoners bevestigde dat geen enkele vorm van samenlevingsverband bestond en dat de woning juridisch niet als zelfstandige woonruimte kon worden aangemerkt.
Ondertussen werd bij iedere nieuwe overeenkomst de huurprijs opnieuw verhoogd, waardoor de huurder vanaf 2 oktober 2024 een bedrag van € 913,75 per maand betaalde. Omdat hij twijfelde aan de redelijkheid van deze huurprijs, legde hij de kwestie voor aan de Huurcommissie. Die stelde vast dat de woonruimte moest worden aangemerkt als onzelfstandig, hetgeen resulteerde in een waardering van slechts 44 punten en een maximale toegestane huurprijs van € 422,70.
De kantonrechter volgde dit oordeel volledig. Er was geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, zodat de gehuurde woonruimte onzelfstandig was en de verhuurder een veel te hoge huur had gevraagd. De rechter verlaagde de huur daarom naar € 422,70 per maand en bepaalde daarnaast dat vanwege een ernstig gebrek — het ontbreken van een slot op de slaapkamerdeur — tijdelijk slechts € 84,54 per maand verschuldigd was.
Het gevolg daarvan was dat de verhuurder bijna € 7.000,- aan te veel ontvangen huur diende terug te betalen. Tot slot verklaarde de kantonrechter de door de verhuurder in rekening gebrachte administratie fee van
€ 200,- op grond van artikel 7:264 BW nietig, omdat deze een niet-redelijk voordeel voor de verhuurder opleverde.
Heeft u een geschil met uw verhuurder- of huurder heeft u daarbij advies of hulp nodig? Heeft u als verhuurder vragen over de groepshuurovereenkomsten en de definitie van een zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte? Neem dan vrijblijvend contact op met Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.