Stel, u koopt een woning op basis van een koopovereenkomst waarin een ontbindende voorwaarde is opgenomen met betrekking tot de financiering.
Als koper kunt u de koopovereenkomst dan boetevrij ontbinden indien u binnen de overeengekomen termijn geen passend financieringsaanbod heeft verkregen.
In de koopovereenkomst staat doorgaans exact omschreven op welke wijze de ontbindende voorwaarde dient te worden ingeroepen, en welke bewijzen daarbij dienen te worden overgelegd teneinde deze succesvol in te kunnen roepen.
Daarnaast staat er meestal vermeldt dat de koper redelijkerwijs ‘al het mogelijke’ moet doen om een passende financiering te krijgen.
Daarmee rijst de vraag wat redelijkerwijs dient te worden verstaan onder ‘al het mogelijke’.
Het gerechtshof te Den Haag heeft daarin een inkijk gegeven in een arrest d.d. 5 oktober 2021: ECLI:NL:GHDHA:2021:1801.
In eerste aanleg had de rechtbank bepaald dat de koper de contractuele boete verbeurde, omdat deze naar oordeel van de rechtbank niet voldoende zou hebben aangetoond dat men zich voldoende had ingespannen om een financiering te verkrijgen.
Men had volstaan met het, weliswaar tijdig, overleggen van een afwijzing van een hypotheekverstrekker en een hypotheekaanvraag die nooit tot een succesvolle aanvraag had kunnen leiden omdat deze niet gedateerd en niet ondertekend was en vrijwel alle relevante gegevens ontbraken. Op de aanvraag was nota bene was opgenomen dat de aanvraag gedaan was ten behoeve van het verkrijgen van een afwijzing, om zodoende de ontbindende voorwaarde in te kunnen roepen.
Men had weliswaar tijdig de ontbindende voorwaarde ingeroepen door het overleggen van een afwijzing en de daarbij behorende aanvraag, maar volgens de rechter voldeden deze niet omwille van het feit dat de aanvraag nooit succesvol had kunnen zijn en enkel gedaan was om een afwijzing te verkrijgen zodat men kon ontbinden.
De kopers kwamen hiertegen echter in beroep bij het gerechtshof te Den Haag, en met succes.
Het gerechtshof oordeelde namelijk op basis van stukken welke bij het hoger beroep werden overgelegd, dat de kopers in weerwil van de uiteindelijke aanvraag ten behoeve van een afwijzing, wel degelijk serieuze pogingen hadden ondernomen om een financiering te verkrijgen.
De kopers wisten met voornamelijk e-mailberichten aan te tonen dat men direct na het sluiten van de overeenkomst al hetgeen dat van hem kon worden verwacht met betrekking tot het verkrijgen van een financiering ook daadwerkelijk had gedaan: zo had men direct een accountant verzocht om met spoed jaarstukken op te stellen, een inkomensverklaring opgevraagd en had men telkens vinger aan de pols gehouden ten aanzien van de voortgang. Het feit dat de uiteindelijk aanvraag gericht was op het verkrijgen van een afwijzing, deed daaraan niet af. In de ontbindende voorwaarde stond immers niet omschreven waar de hypotheekaanvraag aan moest voldoen, bijvoorbeeld dat deze volledig en juist diende te worden ingevuld, maar enkel waaraan de afwijzing moest voldoen.
En zo kon het gebeuren dat de verkopende partij het gehele boetebedrag vermeerderd met de wettelijke rente daarover retour diende te betalen aan de koper.
Het gerechtshof heeft de beschermende werking van het zogenoemde financieringsvoorbehoud daarmee hoog in het vaandel staan, omdat het hof van mening is dat het te ver gaat om te verwachten dat een koper op voorhand reeds een financiering zo goed als rond heeft alvorens een koopovereenkomst aan te gaan, waarmee een financieringsvoorbehoud dan ook weinig zinvol zou zijn.
Het is dan ook van belang om zowel bij het opstellen van ontbindende voorwaarden of bij een beroep doen op dergelijke ontbindende voorwaarden zorgvuldig te werk te gaan teneinde onaangename verrassingen te voorkomen.
Heeft u hierover nog vragen, of heeft u advies of hulp nodig, neem dan contact op met Lamers Tielemans Advocaten: info@lamerstielemans.nl of 040-2180515. Wij helpen u graag.