In ons rechtssysteem is verdisconteerd dat een verhuurder de huurprijs niet zomaar, zonder limiet, mag verhogen. Dit zou immers de huurbescherming (gedeeltelijk) teniet doen, omdat de verhuurder opeens ‘iedere’ prijs zou kunnen vragen voor het gehuurde, zonder daarbij rekening te houden met de draagkracht van de huurder. Anderzijds zorgt deze limiet in sommige situaties ook voor onredelijke uitkomsten.
Een dergelijk voorbeeld wordt hieronder besproken.
Wat was er aan de hand?
De verhuurder was eigenaar van een woning gelegen in Noord-Holland (hierna te noemen: ‘de Woning’). In verband met een echtscheiding was een vriend van de verhuurder met spoed op zoek naar andere huisvesting. De verhuurder en de vriend hadden een vriendschappelijke band, waardoor verhuurder als een ‘vriendendienst’ heeft aangeboden om de woning te verhuren voor een bedrag van € 250,- per maand. Dit terwijl deze woning een huurwaarde vertegenwoordigde van € 1.250,- per maand.
Ook de gevraagde huurprijs van € 250,- bleek voor de vriend niet betaalbaar, waardoor de verhuurder op zijn verzoek de aanvangshuurprijs nogmaals heeft verlaagd naar € 200,- per maand. Na het eerste jaar is de huurprijs verhoogd naar € 250,- per maand en na het tweede jaar naar € 300,- per maand. Naderhand is er toch onenigheid bestaan over de toegepaste huurprijsverhogingen.
Wat is toegestaan?
Voor woningen die vallen onder de regels van sociale huurwoningen, dit wil zeggen woningen waarvoor u een kale huurprijs op de ingangsdatum van het huurovereenkomst betaald / is toegestaan van niet hoger dan de toenmalige liberalisatiegrens of middenhuurgrens (in 2025: € 900,07 per maand), gelden bijzondere regels. Bij wet is de huurverhoging ieder jaar vastgesteld op een maximumpercentage waarop echter wel uitzonderingen bestaan.
In artikel 7:248, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat iedere huurprijsverhoging die is afgesproken die uitkomt boven de maximale toegestane huurverhogingspercentage, voor het meerdere nietig is. Kortom, alles wat ‘extra’ is betaald, is in principe onverschuldigd betaald.
Het stond vast in de procedure vast dat de huurprijsverhogingen in het verleden het wettelijke maximum had overschreden, waardoor de huurder het onverschuldigde terug had gevorderd.
Wat oordeelt het gerechtshof?
Aan de hand van de systematische benadering had het gerechtshof van oordeel kunnen zijn dat hetgeen boven het maximum zou uitkomen, onverschuldigd zou zijn betaald. Hierdoor zou de verhuurder de ‘extra’ huurverhoging terug moeten betalen. Dit liep volgens het gevorderde al in de duizenden euro’s op.
Het gerechtshof kiest hier echter een andere benadering. Volgens het gerechtshof stond het vast dat de verhuurder de woning had aangeboden voor een ‘vriendenprijsje’ daar de woning werd aangeboden voor een prijs die ver beneden de markthuur lag. Ook na de huurprijsverhogingen lag de waarde nog veel lager dan de reële markthuur.
Ook was het volgens het gerechtshof voldoende onderbouwd dat verhuurder de woning had verhuurd om zijn vriend te helpen, aangezien hij snel huisvesting nodig had. Dit bleek ook uit overlegde foto’s waarop huurder te zien was bij een feestje bij verhuurder thuis en uit de verklaring van de verhuurder die aangaf dat zij veel met elkaar omgingen.
Volgens het gerechtshof brengen deze omstandigheden mee dat het beroep van huurder op de maximale huurprijsverhoging, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De huurder wordt dan ook uiteindelijk in het ongelijk gesteld.
Relevantie voor de praktijk
Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat huurders en verhuurders zich er bewust van moeten zijn dat niet ‘iedere’ huurprijsverhoging zomaar is toegestaan en men goed dient na te denken over de eventuele gevolgen van het vaststellen van de aanvangshuurprijs. Dit geldt zowel voor de sociale sector, middenhuur en vrije sector.
Tegelijkertijd laat dit voorbeeld ook zien dat er in ons rechtssysteem een ‘correctie’ zit als de uitkomst pertinent onredelijk lijkt te zijn. Dit maakt dat een casuïstische benadering van belang is bij het beoordelen van uw rechten c.q. plichten.
Heeft u nog vragen over dit artikel? Of wenst u hulp bij huurprijsverhogingen? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met de advocaten van Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.