Een bouwproject is vaak een complex traject met diverse partijen en allerhande afspraken.
Daarbij kan het gebeuren dat een aannemer zijn werk niet naar behoren uitvoert of het werk met gebreken oplevert. In zo’n situatie spreekt men van aannemersverzuim.
Het is in dat geval belangrijk om te weten welke rechten en plichten er gelden en hoe men de aannemer op correcte wijze in gebreke stelt.
Wat is aannemersverzuim?
Aannemersverzuim treedt op wanneer een aannemer zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, zoals:
- het werk niet opleveren op de afgesproken datum;
- het werk van onvoldoende kwaliteit opleveren of niet volgens het bestek uitvoeren;
- niet voldoen aan wettelijke- of veiligheidsvoorschriften.
In de meeste gevallen ontstaat verzuim pas nadat de aannemer formeel in gebreke is gesteld, tenzij het om ernstige tekortkomingen gaat die direct aanleiding geven tot actie.
Ingebrekestelling
Indien men gebreken constateert, is de eerste stap meestal een schriftelijke ingebrekestelling. Hierin geeft men de aannemer:
- duidelijk aan welke gebreken er zijn;
- een redelijke termijn om deze gebreken te herstellen.
De ingebrekestelling is in juridisch opzicht belangrijk, omdat het de aannemer formeel in staat stelt om zijn verplichtingen alsnog deugdelijk na te komen. Het overslaan van deze stap kan het lastiger maken om later schadevergoeding te eisen.
Herstel
Na de ingebrekestelling is de aannemer verplicht om de gebreken te herstellen. Dit kan bestaan uit het:
- uitvoeren van reparaties;
- aanvullen van tekortkomingen;
- werk alsnog conform de afgesproken kwaliteit opleveren.
Het herstel moet binnen een redelijke termijn plaatsvinden. Wat redelijk is, hangt af van de aard van het project, de ernst van de gebreken en de praktische haalbaarheid ten aanzien van het beoogde herstel.
Wat als herstel niet langer redelijk of mogelijk is?
In sommige situaties is het niet meer redelijk om herstel te eisen, zoals in het geval van:
- ernstige vertraging, waarbij herstel de voortgang van het project te veel zou vertragen;
- hoge kosten, waarbij de kosten van herstel buitenproportioneel zouden zijn in vergelijking met de waarde van het werk;
- onherstelbare fouten, waarbij gebreken niet adequaat kunnen worden gerepareerd zonder ingrijpende reconstructie;
- veiligheid en vertrouwen, waarbij herstel niet voldoende waarborg voor de veiligheid biedt of het vertrouwen in het werk onvoldoende herstelt.
Als de gebreken zodanig zijn dat de aannemer het werk niet kan herstellen of dat herstel een onevenredige inspanning vereist of met onevenredige hoge kosten gepaard gaat, kan herstel in sommige situaties ook niet langer mogelijk zijn.
Dit geldt bijvoorbeeld bij:
- onherstelbare schade, zoals funderingsproblemen of structurele fouten die alleen door middel van volledige sloop en herbouw kunnen worden opgelost;
- te late ontdekking, waarbij gebreken pas veel later aan het licht komen en het oorspronkelijke werk inmiddels fundamenteel hebben aangetast;
- disproportionele kosten, waarbij de kosten van herstel hoger zijn dan de waarde van het werk of het project, waardoor herstel economisch niet verantwoord is.
In zulke gevallen bestaat de mogelijkheid om over te gaan tot vervangende uitvoering of schadevergoeding.
Heeft u een geschil met uw aannemer en heeft u daarbij advies of hulp nodig? Neem dan vrijblijvend contact op met Lamers Tielemans Advocaten. Stuur hiervoor een e-mail naar info@lamerstielemans.nl of bel met 040 – 21 80 515. Wij helpen u graag.